高普考地政土地利用概要準備方法重點總複習

2020/03/19
高普考地政土地利用概要準備方法重點總複習
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【土地利用概要】(108高普考考前重點整理)

一、擬定土地利用計畫之原則:

首選原則、比較利益原則、適當利用原則、公經濟優先原則、開發與維護並重原則、掌握土地資訊原則、規劃原則。

二、少子化與高齡化趨勢下土地利用之因應:

都市發展型態之變更:少子化、高齡化後將使人口回歸都市中心,而都市可開發素地越來越少,因此舊市區更新有其必要性。

公共設施轉型或複合使用:少子化後校園空間供過於求,而高齡化後安養設施及老人住宅需求提升,空間之轉型或複合使用將成趨勢。

住宅空間之需求調整:

居住面積及空間需求提升。

空間設計以通用化設計打造無障礙空間。

加強大眾運輸與人行便利。

增設電梯補助,以改善生活及提升老舊建築物之效能。

三、競租理論:

隨著與中心商業區(CBD)的距離增加,土地的價格和需求如何變化相關的一種地理經濟理論。不同的土地使用者為了得到緊鄰市中心的土地將會彼此競價。零售機構為了使自身利益最大化,他們更願意付出較高的租金去爭取靠近中心商業區的土地,而對遠離中心商業區的土地只願意付出較少的租金。

四、市場失靈:

指市場機能在充分發揮下,不能如所預期地圓滿達成社會最適狀態之現象。一個社會中的供給與需求可以構成完全競爭市場,即沒有任何人的效用受損,資源分配獲得最佳效率。在競爭狀況下,卻無法達到完全競爭市場所假定的柏拉圖效率點,稱為市場失靈。市場失靈的原因包含:自然獨占(壟斷)、外部性問題、公共財產、交易成本和信息不對稱、物權私有。

五、政府失靈:

政府在經濟活動中,負有興利、除弊雙重功能,但是政府干預的結果,未必能達到預期目標,甚至可能出現負效果,這種情形便稱為政府失靈。有時也成為非市場失靈,是一種由政府干預而引發的一系列非效率性資源分配的公共狀態,其作用往往會惡化其市場失靈的結果。在許多情況下,政府失靈往往與市場失靈相互發生作用,形成一種被動政府失靈。 造成政府失靈的原因包含:政府資訊不足、公共決策具公共財性質、直接民主問題、代議政府的問題、機關提供財貨問題、分權政府問題。

六、永續發展:

意涵:世界環境與發展委員會將永續發展定義為能夠滿足當代的需要,且不致危害到未來世代滿足其需要的發展。我國永續發展必須是建構在兼顧環境保護、經濟發展與社會正義三大基礎之上。
基本原則:世代公平原則、平衡考量原則、環境承載原則、優先預防原則、社會公義原則、健康維護原則、公開參與原則、科技創新原則、政策整合原則、國際參與原則。

七、區域計劃體系之問題:

未將海岸及海域予以宣示,無法突顯海洋國家特色。
全國及縣(市)土地未作整體使用規劃,欠缺宏觀願景。
未能落實國土保育及保安,造成環境破壞。
水、土、林業務未能整合,缺乏有效管理。
重要農業生產環境未能確保完整,影響農業經營管理。
城鄉地區未能有秩序發展,公共設施缺乏配套規劃。
非都市土地實施開發許可缺乏計畫指導。
都會區域重大基礎建設缺乏協調機制,影響國際競爭力。
對於發展緩慢及具特殊課題之特定區域,亟待加強規劃。
部門計畫缺乏國土計畫指導,造成無效率之投資。

八、國土計畫之規劃基本原則:

國土規劃應配合國際公約及相關國際性規範,共同促進國土之永續發展。
國土規劃應考量自然條件及水資源供應能力,並因應氣候變遷,確保國土防災及應變能力。
國土保育地區應以保育及保安為原則,並得禁止或限制使用。
海洋資源地區應以資源永續利用為原則,整合多元需求,建立使用秩序。
農業發展地區應以確保糧食安全為原則,積極保護重要農業生產環境及基礎設施,並應避免零星發展。
城鄉發展地區應以集約發展、成長管理為原則,創造寧適和諧之生活環境及有效率之生產環境確保完整之配套公共設施。
都會區域應配合區域特色與整體發展需要,加強跨域整合,達成資源互補、強化區域機能提升競爭力。
特定區域應考量重要自然地形、地貌、地物、文化特色及其他法令所定之條件,實施整體規劃。
國土規劃涉及原住民族之土地,應尊重及保存其傳統文化、領域及智慧,並建立互利共榮機制。
國土規劃應力求民眾參與多元化及資訊公開化。
土地使用應兼顧環境保育原則,建立公平及有效率之管制機制(國土§6)。

九、區域計畫法之開發許可制與國土計畫法之使用許可制之比較:

土地使用管制模式:
開發許可制:政府為加強資源保育或申請人為開發利用。
使用許可制:追求國土永續發展。
是否變更使用分區:
開發許可制:得依規定,辦理分區變更。
使用許可制:不得變更國土功能分區、分類。
中央及地方分工:
開發許可制:依面積規模於分工。
使用許可制:依分區及重要性分工。
民眾參與機制
開發許可制:無民眾參與配套機制。
使用許可制:
審議前:國土計畫擬訂後送審議前,應公開展覽三十日及舉行公聽會;公開展覽及公聽會之日期及地點應登載於政府公報、新聞紙,並以網際網路或其他適當方法廣泛周知(國土§12Ⅱ前)。
核定後:國土計畫經核定後,擬訂機關應於接到核定公文之日起三十日內公告實施,並將計畫函送各有關直轄市、縣(市)政府及鄉(鎮、市、區)公所分別公開展覽;其展覽期間,不得少於九十日;計畫內容重點應登載於政府公報、新聞紙,並以網際網路或其他適當方法廣泛周知。直轄市、縣(市)國土計畫未依規定公告者,中央主管機關得逕為公告及公開展覽(國土§13)。
審議條件:
開發許可制:
於國土利用係屬適當而合理者。
不違反中央、直轄市或縣 (市) 政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。
對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。
與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。
取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。
使用許可制:
國土保育地區及海洋資源地區:就環境保護、自然保育及災害防止,為妥適之規劃,並針對該使用所造成生態環境損失,採取彌補或復育之有效措施。
農業發展地區:維護農業生產環境及水資源供應之完整性,避免零星使用或影響其他農業生產環境之使用;其有興建必要之農業相關設施,應以與當地農業生產經營有關者為限。
城鄉發展地區:都市成長管理、發展趨勢之關聯影響、公共建設計畫時程、水資源供應及電力、瓦斯、電信等維生系統完備性(國土§26Ⅱ)。
回饋機制:
開發許可制:繳交開發影響費。
使用許可制:國土保育費:作為辦理國土保育有關事項之用;影響費,作為改善或增建相關公共設施之用。

十、都市計畫之容積移轉:

公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以容積移轉方式辦理。
辦理容積移轉之考量因素:直轄市、縣(市)主管機關為辦理容積移轉,得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序,訂定審查許可條件,提經該管都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施之。
容積移轉之缺點:價格不透明、中間商暴利、核發容積量過高等。
折繳代金:
接受基地得以折繳代金方式移入容積,其折繳代金之金額,由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之;必要時,查估工作得由直轄市、縣(市)主管機關辦理。
缺點:封殺交易自由、地主擔心公共設施保留地政府不徵收補償等。

十一、都市更新地區之劃定方式:

直轄市、縣 (市)主管機關劃定:
一般劃定:
一般地區(都更§5)。
策略地區(都更§8)
優先劃定(都更§6)
迅行劃定(都更§7Ⅰ)
所有權人得提議(都更§10Ⅲ)。
內政部劃定(都更§7Ⅱ)。
自行劃定(都更§23)。

十二、政府主導都市更新:

免擬具事業概要:經劃定或變更應實施更新之地區,除本條例另有規定外,直轄市、縣(市)主管機關得採下列方式之一,免擬具事業概要,並依第三十二條規定,實施都市更新事業:
自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
同意其他機關(構)自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施(都更§12)。
公開評選實施者:前條所定公開評選實施者,應由各級主管機關、其他機關(構)擔任主辦機關,公告徵求都市更新事業機構申請,並組成評選會依公平、公正、公開原則審核(都更§13)。

十三、都市更新之推動:

各級主管機關得成立都市更新推動小組,督導、推動都市更新政策及協調政府主導都市更新業務(都更§11)。
評選會:都更§13。
都市更新會:逾七人之土地及合法建築物所有權人依第二十二條及第二十三條規定自行實施都市更新事業時,應組織都市更新會,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。都市更新會應為法人(都更§27)。
審議會:各級主管機關為審議事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理實施者與相關權利人有關爭議,應分別遴聘(派)學者、專家、社會公正人士及相關機關(構)代表,以合議制及公開方式辦理之,其中專家學者及民間團體代表不得少於二分之一,任一性別比例不得少於三分之一(都更§29)。
都更評選申訴會:都市更新公開評選申請及審核程序之爭議申訴,依主辦機關屬中央或地方機關(構),分別由中央或直轄市、縣(市)主管機關設都市更新公開評選申訴審議會(以下簡稱都更評選申訴會)處理(都更§15)。

十四、都市更新之同意比例:

申請核准之同意比例:經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意;其同意比率已達第三十七條規定者,得免擬具事業概要,並依第二十七條及第三十二條規定,逕行擬訂都市更新事業計畫辦理(都更§22Ⅱ)。
實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時,同意比率依下列規定計算:
依第十二條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者:應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者,免取得私有土地及私有合法建築物之同意。
依第二十二條(經劃定)規定辦理者:
依第七條(迅行劃定)規定劃定或變更之更新地區,應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。
其餘更新地區,應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。
依第二十三條(自行劃定)規定辦理者:應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四,且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。
私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者,其所有權人數不予計算(都更§37)。

十五、都市更新之建築容積獎勵:

獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積,且不得超過都市計畫法第八十五條所定施行細則之規定。但各級主管機關依第八條劃定或變更策略性更新地區,屬依第十二條第一項規定方式辦理,且更新單元面積達一萬平方公尺以上者,其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積,不受都市計畫法第85條所定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。

十六、都市更新之稅捐減免:

更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。
更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉,且經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限。
依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅百分之四十。
實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。
實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。
原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。

十七、都市危險及老舊建築物加速重建條例:

適用範圍:

為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列各款之一之合法建築物:
經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。
前項合法建築物重建時,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積(危老§3)。
需取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意(危老§5)。
建築容積獎勵:
獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點三倍之基準容積或各該建築基地一點一五倍之原建築容積,不受都市計畫法第八十五條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制。
本條例施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積百分之十之獎勵,不受前項獎勵後之建築容積規定上限之限制。
依第三條第二項合併之建築物基地或土地,其超過一千平方公尺部分,不適用前二項規定(危老§6)。

十八、成長管理(Growth Management):

意義:指為確保國家永續發展、提升環境品質、促進經濟發展及維護社會公義之目標,考量自然環境容受力,公共設施服務水準與財務成本、使用權利義務及損益公平性之均衡,規範城鄉發展之總量及型態,並訂定未來發展地區之適當區位及時程,以促進國土有效利用之使用管理政策及作法(國§3)。
基本理念:一致性、同時性、緊密性、環境資源永續性、區域發展均衡性、經濟環保平衡性、住宅價格穩定性、民眾參與公開性。
都市成長管理的目的(優點、可解決之問題):
避免蛙躍式發展:所謂蛙躍式發展係指未經規劃、管制與協調整合的發展,其發展型態會產生不連貫、帶狀零散的土地使用型態,造成都市機能錯亂與單獨不經濟的開發行為。都市成長管理提出一套解決的策略與作法。
保護納稅人:都市成長管理則在避免或減少投資的錯誤決策,有效的調節不動產市場的供需。
解決市場失靈:故政府部門必須介入土地市場,平衡公共利益,並提供公平且具效率之土地管理方式,解決市場失靈的現象。
健全都市風格:都市成長管理可提昇土地使用效率,減少公共設施投入成本,重新塑造都市景觀與風格。
提昇生活品質:都市成長管理主張以公平及效率的方式運用土地資源,以均衡事實的態度提供公共設施與社會資源分配,透過有循序漸進的系統開發方式,來規範都市景觀,達到改善居住環境與提昇生活品質之目的。

十九、永續都市:

意義:永續都市是一個可長期增進其系統功能的都市,具有提升社經、人口、技術產出品質水準的潛力,雖然在演進中展現多變、安定或不安定、及無常的跳動,但可確保都市系統的長期運作。
基本原則:
具機能與自我調節的成長原則:都市成長必須具良好之資訊回饋,預警環境系統之容受力,避免都市之超限發展。
最少廢棄物原則:在生產、消費過程減少廢棄物之產生與量,強化資源利用之效率性,同時可避免過多廢棄物對自然環境產生壓力而威脅當地、以致全球性之永續發展。
大眾運輸導向發展(TOD):以大眾運輸車站為節點,結合車站周邊的新建設或再開發計畫,利用新計畫創造出良好的步行空間,並且允許車站周邊的土地更為彈性及混合使用,提升車站周邊的環境品質及車站本身的可及性,城市居民從倚賴汽車及花費大量時間的通勤生活,轉變成為利用步行、自行車及大眾運輸的生活方式。
TOD與永續都市理念:永續城市的概念,即包含了更環保的大眾交通運輸工具推廣和車站周邊土地的有效利用與活化再生。大眾運輸場站設置帶來的交通便利性,改變了空間區位特性,透過混合土地使用、緊湊城市發展、步行為主的都市設計規劃,使得人口分布、產業投資、地方消費與公共活動等產生空間上的調整與重組,逐漸引導都市朝向以大眾運輸場站及步行可及範圍為核心的空間發展模式。

二十、社會住宅:

社會住宅:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。
目的:為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法(住宅§1)。
目標及對象:主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。
推動社會住宅的優點:
活化閒置土地及老舊廳舍,發揮房地資源的最大效益。
高品質及多元社會住宅內涵,已獲民眾高度支持。
實證數據指出社會住宅有助結婚率與生育率提升。
保障弱勢居住需求的同時,也具有提升內需產業的效果。

二十一、農地資源空間規劃的策略與方向:

現況分析:
放寬農地自由買賣。 
合理檢討農業土地之劃設。 
放寬耕地分割限制
農地變更使用及開發利用:。
有條件興建農業設施或農舍: 
活絡農地租賃制度。 
獎勵農地農用稅賦優惠。
問題:
農地使用管理缺乏總體農業政策及農地利用規劃之指導原則。
農地變更與開發使用之區位零散分布。
開放農舍興建造成優良農地流失,生活廢污水直接排入灌排渠道,污染了灌溉水質;大面積不透水的硬鋪面,降低地下水補注。
農地空間資源規劃構想與原則:
遵循總體農業發展政策:以優質農業、安全農業、生態農業、休閒農業為願景,確保糧食安全,提升產業競爭力、再造農村社區,增進農民福祉、加強國土保安,維護生態環境、建構優質農業生產環境。 
與國土計畫調整方向相結合:未來視農業發展與維持糧食安全之需要,指定農業發展地區,實施分級分區管理,將現行從事農業使用之土地,作適當的調整,將現階段農地管理如何配合國土計畫法作適度修正,列為重要課題。 
農業各部門之共同協調與結合:農地資源之利用,與農業產業發展息息相關,因此,涉及農地利用之規劃與管理,均應考量產業的共同配合,強調各部門之共同協調成為重要的處理事項。
監測與獎勵措施之規劃:運用地理資訊技術,建構農業發展地區之監測管理機制,提供執行監控農業發展地區土地管理之參考。
氣候變遷下永續農地調適策略規劃:面對全球氣候變遷衝擊之因應作法,有「減量」與「調適」兩個面向,而農地宜從「調適」面向著手,即減低氣候變遷對農地之衝擊,並透過事先預測與防範機制,將災害降至最低,最終產出為研擬農地調適策略。而研擬過程中,須掌握之關鍵因素,在於進行農地資源之脆弱度評估,故研究團隊先從制度面建立,參考各國操作降低氣候變遷影響之技術及程序,定義熱點地區及影響程度之差異,研提農地資源之災害脆弱度評估方法,再透過試點實作,進而提出相應可行之農地利用調適策略,以妥善維護農地資源。

二十二、環境影響評估:

環境影響評估之意義:指開發行為或政府政策對環境包括生活環境、自然環境、社會環境及經濟、文化、生態等可能影響之程度及範圍,事前以科學、客觀、綜合之調查、預測、分析及評定,提出環境管理計畫,並公開說明及審查。環境影響評估工作包括第一階段、第二階段環境影響評估及審查、追蹤考核等程序(環境評估法§4②)。
環境影響評估之考量因素:
環境之承載力、人類價值取向之變動—環境品質提升、基於國家長期發展利益、追求永續發展目標。

二十三、水資源管理:

定義:水資源管理是指運用法律、行政、工程、經濟、技術、教育等手段,依據水資源自然迴圈規律和綜合承載能力,對開發、利用、保護水資源與防治水害等涉水行為進行調整、規範之活動。
臺灣水資源開發利用之問題:
水庫不宜成為水資源開發之最主要方式。
水資源之分派不當。
河川整治與集水區土地利用管理不當。
未規劃具跨行政區域之流域性聯合發展經營策略。
中央政府未以永續發展做為國土規劃與產業發展政策之基礎。
台灣地區水資源開發綱領計畫目標:
滿足未來生活與工業用水、追求水資源之永續利用、需求總量管制。

二十四、氣候變遷問題:

總體影響及挑戰:氣候變遷的主要現象包括氣溫上升、降雨型態改變、極端天氣事件發生的強度與頻率升高以及海平面上升,可能造成的影響包括:乾旱、熱浪、暴雨、暴潮、土石流、颱風、生態變遷、土地使用與地表覆蓋改變、地層下陷、海水倒灌、空氣惡化、水質改變等。
總體調適策略:
調適策略之擬訂,有二大思維即避開風險及降低風險。前者係優先避開高風險區位或行為,免於遭受氣候變遷的衝擊影響;後者則主要透過提升能力來降低風險,且可分為強化及預防兩種角度思考,以降低氣候變遷的衝擊。總體調適策略包括:
落實國土規劃與管理。
加強防災避災的自然、社會、經濟體系之能力。
推動流域綜合治理。
優先處理氣候變遷的高風險地區。
提升都會地區的調適防護能力。