民商法|分管契約拘束性判斷標準–最高法院108年度台上字第1632號判決評析

2020/09/22
民商法|分管契約拘束性判斷標準–最高法院108年度台上字第1632號判決評析
全體共有人間以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,稱為「分管契約」。分管契約不以訂立書面為必要,性質上屬債權行為,針對訂立契約之共有人當然具有拘束力,但是若共有人中有人將應有…

分管契約拘束性判斷標準–最高法院108年度台上字第1632號判決評析 

  • 文 / 宸然

通過司法官考試、國立臺灣大學法律學院民事法學組

#關鍵字:分管契約、民法第826-1條、釋字第349號解釋、知悉、可得而知

 

壹、前言

全體共有人間以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,稱為「分管契約」。分管契約不以訂立書面為必要,性質上屬債權行為,針對訂立契約之共有人當然具有拘束力,但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,第三人是否繼續受分管契約效力之拘束?對此大法官解釋及新增訂之民法第826-1條有不同之判斷標準。

 

貳、案例事實

A大樓為一區分所有建物,原告甲在民國84年買下A大樓之6樓,成為區分所有權人,甲認為27樓之所有人乙未經全體區分所有權人同意,擅自在7樓之屋頂平台上違規搭建B建物並占有使用,使其受有相當於每月租金393元之損害。爰依民法第767條、第821條、第179條規定,請求乙拆除B建物,給付相當於租金之不當得利,並自起訴狀繕本送達日起至拆除AB增建物之日止,按月給付伊393元之判決。

被告乙則抗辯,A大樓起造人間成立分管協議,同意乙使用屋頂平台,並由建商一併施作該屋頂平台上之B建物交付乙使用,甲嗣於84年間購買A大樓6樓,應受該分管契約之拘束。

 

參、共有物分管契約拘束的判斷標準

一、大法官釋字第349號解釋:「知悉」或「可得而知」

民法上之法律行為,有債權行為與物權行為,除法律有特別規定外,前者於特定人間發生法律上之效力,後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下,對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法,不動產以登記為公示方法,而以之作為權利取得、喪失、變更之要件,以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知,縱為債權契約,其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一0六五號判例,認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼繼存在」,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,上述判例在此範圍內,嗣後應不再援用。

 

二、民法第826-1條第1項:「登記」

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

本條項增訂理由謂:「共有物之管理或協議分割契約,實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在(最高法院四十八年台上字第一六五號判例參照)。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定,亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為,基於債之相對性原對第三人不生效力,惟為保持原約定或決定之安定性,特賦予物權效力,爰參照司法院釋字第三四九號解釋,並仿外國立法例,於不動產為上述約定或決定經登記後,即對應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力」

 

肆、歷審見解

本件二審法院認定該分管契約不存在,乙無權占用屋頂平台以及B建物,縱然系爭分管契約存在,仍屬債之契約,不得拘束嗣後受讓6樓之區分所有權人甲。

然最高法院認為,原審對於分管契約存在與否恝置不論,有所疏漏。並援用大法官釋字第349號解釋意旨,以區分所有權人是否「知悉或可得而知」作為分管契約拘束之判斷標準。倘若分管契約確實存在,甲又自承其受讓A大樓6樓所有權時,屋頂平台已有B增建物由乙使用,乙亦向來分攤系爭建物電梯保養費用7分之31樓及地下層未使用電梯,乙分攤2樓、7樓及8樓之電梯保養費),得否猶認甲不知或非可得而知分管契約存在,而得不受其拘束,即非無研求之餘地。

本件經最高法院廢棄發回更審後,更審法院判決認定該分管契約存在,但因系爭分管契約成立於民法第826-1條增訂公布施行前(民國98123日公布,依民法物權編施行法第24條第2項規定,自公布後6個月施行),基於法律不溯及既往原則,本件不適用民法第826-1條。

依最高法院見解應援用釋字第349號知悉或可得而知之判斷標準,因甲購買A大樓6樓時已知悉頂樓之實際使用狀況以及電梯保養費之分擔情形,不得主張其不知或不可得而知系爭分管契約存在,應受分管契約之拘束,故駁回甲之請求。

 

伍、延伸問題

在增訂民法第826-1條後,將分管契約對於受讓人之拘束力,分為不動產及動產分別立法,不動產需經「登記」後,分管契約始對受讓人產生拘束力;動產則參考釋字第349 號解釋意旨以受讓人「明知」或「可得而知」,分管契約始對受讓人產生拘束力。然經學者研究,實務上辦理不動產分管契約登記者,數量甚微[1]。若本件分管契約成立於民法第826-1條公布施行後,且未經登記,但6樓區分所有權人甲事實上知悉或可得而知該分管契約存在,甲是否受系爭分管契約拘束?學者有認為未登記之不動產分

管契約,在受讓人「明知」或「可得而知」情形下,不應僅以該契約登記與否作為唯一的判斷,而贊同仍以釋字第349號解釋意旨而判斷[2]

 

 


[1] 林俊廷,論地下室停車位之默示分管契約──最高法院105年度台上字第1443號判決評析,月旦裁判時報,58期,頁56;張永健,民法第826條之1分管權之法律經濟分析:財產權與準財產權之悉辨,臺大法學論叢,403期,20119月,頁1258。。

[2] 謝哲勝,共有物管理對於繼受人的效力──最高法院102年度台上字第500號民事判決評

釋,法令月刊,6410期,201310月,56頁。

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