地政士土地登記實務考試準備方法重點總複習

2020/10/21
地政士土地登記實務考試準備方法重點總複習
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【土地登記】(109地政士考前重點整理)

一、土地登記規則第 3 條規定:「土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關
辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機關在轄區內另設或分設登記機關者,由該土
地所在地之登記機關辦理之。」所稱「登記機關」究係何所指?請簡要說明我國
中央及地方之土地登記主管機關。又在何種情況下,土地登記得不由土地所在地
之登記機關辦理?

【擬答】
登記機關:
土地登記,由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關辦理之。但該直轄市、縣(市)
地政機關在轄區內另設或分設登記機關者,由該土地所在地之登記機關辦理之。
(登 3I)
故登記機關為實際辦理轄區內,有關土地及建築改良物之所有權與他項權利登
記業務之行政機關,即○○地政事務所。
中央及地方之土地登記主管機關:
中央之土地登記主管機關:
土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。
土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之
規則,由中央地政機關定之。(土法 37)
故中央之土地登記主管機關,指內政部。
地方之土地登記主管機關:
土地登記,由直轄市或縣(市)地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內
分設登記機關,辦理登記及其他有關事項。 (土法 39)
故地方之土地登記主管機關,指直轄市或縣(市)政府之地政局(處)。
得不由土地所在地登記機關,辦理土地登記之情況:
得跨登記機關辦理之情形:
直轄市、縣(市)地政機關已在轄區內另設或分設登記機關,且登記項目已實
施跨登記機關登記者,得由同直轄市、縣(市)內其他登記機關辦理之。(登 3
III)
得跨縣市申請:
經中央地政機關公告實施跨直轄市、縣(市)申請土地登記之登記項目,得由全國任一登記機關辦理之。(登 3IV)

二、何謂囑託申請登記?那些情形、種類、時機得囑託申請登記?

【擬答】
囑託登記
指政府機關(例如地政機關、稅捐機關、法院或其他政府機關)為執行公務,本
於職權並依照相關法律,將土地權利變更事項,以行文方式函囑土地所在地之
登記機關,為各項如公有或國有土地之取得、限制債務人財產權之處分、設定
負擔,或其他權利變更等事項,所為申請登記之方式,稱為「囑託登記」。
遇有下列各款,得囑託登記機關登記
因土地徵收或撥用之登記。
照價收買土地之登記。
因土地重測或重劃確定之登記。
依土地法第五十二條規定公有土地之登記。
依土地法第五十七條、第六十三條第二項、第七十三條之一第五項或地籍
清理條例第十八條第二項規定國有土地之登記。
依強制執行法第十一條或行政執行法第二十六條準用強制執行法第十一條
規定之登記。
依破產法第六十六條規定之登記。
依稅捐稽徵法第二十四條第一項規定之登記。
依原國民住宅條例施行細則第二十三條第三項規定法定抵押權之設定及塗
銷登記。
依第一百四十七條但書規定之塗銷登記。
依第一百五十一條規定之公有土地管理機關變更登記。
其他依法律得囑託登記機關登記。107.11.16 修訂(土登 29)

三、依照現行土地登記規則規定,已登記之土地再行申請登記時,有那些情形得免提
出所有權狀或他項權利證明書?

【擬答】
有下列情形之一者,得免提出前條第一項第三款之文件:
因徵收、區段徵收、撥用或照價收買土地之登記。
因土地重劃或重測確定之登記。
登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。
法院囑託辦理他項權利塗銷登記。
依法代位申請登記。
遺產管理人之登記。
法定地上權之登記。
依原國民住宅條例規定法定抵押權之設定及塗銷登記。
依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理之登記,他共有人之土地所
有權狀未能提出。
依民法第五百十三條第三項規定之抵押權登記。
依本規則規定未發給所有權狀或他項權利證明書。
以具有電子簽章之電子文件網路申請之登記,其登記項目應經中央地政機關公
告。
祭祀公業或神明會依祭祀公業條例第五十條或地籍清理條例第二十四條規定
成立法人,所申請之更名登記。
(十四)其他依法律或由中央地政機關公告免予提出。108.12.16 增修(土登 35)

四、土地登記規則規定之登記規費為何?已繳納之登記費、書狀費在何種情形下才能
申請退還?

【擬答】
登記規費:
登記規費
登記規費,係指土地法所規定之登記費、書狀費、工本費及閱覽費。
(土登 45)
繳納時機
登記規費應於申請登記收件後繳納之。(土登 47)
登記費、書狀費得申請退之情形:
已繳之登記費及書狀費,有下列情形之一者,得由申請人於十年內請求退還
之:
登記申請撤回。
登記依法駁回。
其他依法令應予退還。
申請人於十年內重新申請登記者,得予援用未申請退還之登記費及書狀費。
(土登 51)

五、土地登記之審查在何種情形時,應予補正或駁回?又補正與駁回之區別?

【擬答】
補正之時機:
依審查結果,有下列各款情形之一者,登記機關應以書面敘明理由或法令依據,
通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正。
申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺。
登記申請書不合程式,或應提出之文件不符或欠缺。
登記申請書記載事項,或關於登記原因之事項,與登記簿或其證明文件不
符,而未能證明其不符之原因。
未依規定繳納登記規費。(土登 56)
駁回之時機:
依審查結果,有下列各款情形之一者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,
駁回登記之申請。
不屬受理登記機關管轄。
依法不應登記。
登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有
爭執。
逾期未補正或未照補正事項完全補正。(土登 57I)
申請人不服前項之駁回者,得依訴願法規定提起訴願。(土登 57II)
依第一項第三款駁回者,申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決
機制處理。(土登 57III)
補正與駁回之區別:
得否再申辦不同:
補正,申請人於接到通知書之日起十五日內補正後仍得申辦登記。
駁回,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。
申請人無法申辦登記。
得否行政救濟不同:
補正,係補辦改正後仍得申辦登記,係行政通知而非行政處分,故登記申
請案遭登記機關通知補正者,無行政救濟權。
駁回,係登記機關之行政處分,申請人有行政救濟權。申請人不服 前項之
駁回者,得依訴願法規定提起訴願。(土登 57II參照)
依第一項第三款駁回者,申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解
決機制處理。(土登 57III)
登記申請書件之後續處理不同:
補正登記之申請時,其申登記申請書件仍由登記機關保留,暫不發還。
駁回登記之申請時,應將登記申請書件全部發還,並得將駁回理由
有關文件複印存查。(土登 58 參照)

六、設有甲、乙、丙三宗所有權人不同之土地辦理合併時,各所有權人、永佃權人、
地上權人或抵押權人之權利範圍如何處理?

【擬答】
甲、乙、丙各土地所有權人之權利範圍,依其協議定之:
二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時,各所有權人之權利範圍依其協議定
之。(土登 88I)
合併前土地,設定有他項權利時,應依下列規定處理:
永佃權人及地上權人之權利範圍:
設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權之土地合併
時,應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設
定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者,不在此限。(土登 88II)
前項他項權利於土地合併後仍存在於合併前原位置之上,不因合併而受影
響。(土登 88III)
抵押權人之權利範圍:
設定有抵押權之土地合併時,該抵押權之權利範圍依土地所有權人與抵押
權人之協議定之。(土登 88IV)

七、申請土地權利移轉登記時,對具債權效力之優先購買權及具物權效力之優先購買
權之拋棄,在登記實務上,其處理方式有何不同?遇優先購買權人於登記完畢
前,以書面提出異議時,登記機關應如何處理?

【擬答】
優先購買權之拋棄時,其處理方式有下列不同:
債權效力之優先購買權,其登記處理方式如下:
申請土地權利移轉登記時,依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五
項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款
或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,
應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放
棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。(土登 97I)
物權效力之優先購買權,其登記處理方式如下:
依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一
百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規
定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購
買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件
並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願
負法律責任字樣。(土登 97II)
移轉登記完畢前,優先購買權人異議之處理:
依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能
證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件
出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。 (土登 97III)

八、承攬人依民法第五百十三條規定,為抵押權或預為抵押權登記之申請方式;預為
抵押權登記時登記機關之辦理方式 ;及其應備文件為何?

【擬答】
申請方式
承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記,除應提
出第三十四條及第四十條規定之文件外,並應提出建築執照或其他建築許可文
件,會同定作人申請之。但承攬契約經公證者,承攬人得單獨申請登記,登記
機關於登記完畢後,應將登記結果通知定作人。(土登 117I)
登記機關就預為抵押權登記之辦理方式
承攬人就尚未完成之建物,申請預為抵押權登記時,登記機關應即暫編建號,
編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理登記。(土登 117II)
應備文件
登記申請書:
依公定格式填寫,由申請人檢附之。
登記原因證明文件:
承攬人與定作人會同申請者,應提出建築改良物抵押權設定契約書。
並應另行提出建築執照或其他建築許可文件。
已登記者其權利書狀:
即建物所有權狀,若為預為抵押權登記者,免予檢附。
申請人身分證明:
權利人及義務人身分證明文件。
其它由中央地政機關依法規定之證明文件:
如承攬人單獨申請者,應提出經公證之承攬契約。
委託書:
土地登記之申請,委託代理人為之者,應附具委託書;其委託複代理人
者,並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者,
不在此限。(土登 37I)

九、在辦理限制登記過程中,如同一土地辦理查封、假扣押或假處分登記後,法院或
行政執行分署再囑託查封、假扣押或假處分登記時,則登記機關應如何處理?另
土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算
登記後,未為塗銷前,登記機關應如何處理新登記?而在那些情況下,登記機關
可先行登記,並將該項登記之事由分別通知有關機關?

【擬答】
重複囑託查封、假扣押、假處分或破產登記時,應不予受理
同一土地經辦理查封、假扣押或假處分登記後,法院或行政執行分署再囑託為
查封、假扣押或假處分登記時,登記機關應不予受理,並復知法院或行政執行
分署已辦理登記之日期及案號。(土登 140)
辦理查封、假扣押等限制登記後,未為塗銷前,登記機關應停止其新登記:
土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清
算登記後,未為塗銷前,登記機關應停止與其權利有關之新登記。(土登 141
I)
例外情況下,登記機關可先行登記,並將該項登記之事由分別通知有關機 :
但有下列情形之一為登記者,不在此限:
徵收、區段徵收或照價收買。
依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債
權人。
公同共有繼承。
其他無礙禁止處分之登記。(土登 141I)
有前項第二款情形者,應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債
權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。(土登 141II)

十、消滅登記與塗銷登記有何差異?有那些原因可申辦塗銷登記?當建物滅失,如未
於期限內申請消滅登記時,其他相關權利人可如何處理?如該建物所在土地亦同
時滅失,則申辦消滅登記,其土地設有法定地上權及同時為需役地時,應個別如
何處理?辦理完上述他項權利相關登記後,登記機關對於相關他項權利人或單位
有那些義務?試分別說明之。

【擬答】
消滅登記與塗銷登記有何差異:
登記原因不同:
消滅登記:
係標的物因天然變遷之坍沒、焚燬、倒塌或人為之拆除等原因,至權利
客體滅失,而權利隨著消滅。
塗銷登記:
係物權因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使
或法院之確定判決等,致權利消滅,標的物並未滅失。
申請方式不同:
消滅登記:
原則上由土地或建物所有權人單獨申請,建物滅失時,得由土地所有權
人或其他權利人代位申請,亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。
塗銷登記:
得採會同申請、單獨申請、逕為登記、另限制登記中除預告登記由權利
人單獨申請外,係由原囑託機關囑託登記機關為之。
測量與否不同:
消滅登記:
消滅登記則須先申請地政機關勘查,始可辦理消滅。
塗銷登記:
塗銷登記不必申請地政機關勘查,即可辦理塗銷。
登記方式不同:
消滅登記:
登記機關於登記簿之標示部為之,並同時於所有權部及他項權利部停止
記載。
塗銷登記:
登記機關於所有權部或他項權利部塗銷原登記之記載。
塗銷登記之申辦原因:
依本規則登記之土地權利,因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務
清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等,致權利消滅時,應申請塗銷登記。
(土登 143I參照)
建物滅失時,其他相關權利人可為處理之方式:
建物滅失時,該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者,得由土地所有
權人或其他權利人代位申請;亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。(土
登 31I)
基地滅失時,其設有法定地上權及同時為需役地時,之處理方式:
法定地上權之部分:
前項建物基地有法定地上權登記者,應同時辦理該地上權塗銷登記;建物
為需役不動產者,應同時辦理其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。
(土登 31II)
不動產役權之部分:
土地滅失時應申請消滅登記;其為需役土地者,應同時申請其供役不動產
上之不動產役權塗銷登記。
前項土地有他項權利或限制登記者,登記機關應於登記完畢後通知他
項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。(土登 148)
登記機關有通知之義務:
登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建
物已辦理限制登記者,並應通知囑託機關或預告登記請求權人。(土登 31III)

十一、何謂土地複丈?其原因(申請複丈之時機)為何?申請人有何規定?

【擬答】
土地複丈意義:
土地辦竣地籍測量後,因對於地籍圖重測結果認為有錯誤,或因土地自然增加、
浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界、調整地形或宗地部分擬設定用益物權等原因,
經依法定程序,由申請人向地政機關申請就該土地再次勘測之謂,以確定變更
之事實。
申請複丈之原因(時機):
土地有下列情形之一者,得申請土地複丈:
因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、或變更者。
因界址曲折需調整者。
依建築法第四十四條或第四十五條第一項規定調整地形者。
宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
因主張時效完成,申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役
權。(地測 204)
土地複丈之申請人及申請方式:
申請複丈,由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之。但有下列情
形之一者,各依其規定辦理:
因承租土地經界不明者,由承租人會同土地所有權人或管理人申請。
因宗地之部分擬設定地上權、農育權、不動產役權或典權者,由擬設定各
該權利人會同土地所有權人或管理人申請。
地上權之分割者,由地上權人會同土地所有權人或管理人申請。
依民法第七百六十九條、第七百七十條或七百七十二條規定因時效完成所
為之登記請求者,由權利人申請。
因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者,由權利人申請。
共有土地之協議分割、合併者,由共有人全體申請。但合併或標示分割,
得由共有人依土地法第三十四條之一規定申請。
因建造行為需要鑑界者,得由建造執照起造人會同土地所有權人或管理人
申請。
依土地法第十二條第二項規定因土地浮覆回復原狀時,復權範圍僅為
已登記公有土地之部分,需辦理分割者,由復權請求權人會同公有土
地之管理機關申請。
依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果
確定者,由權利人或登記名義人單獨申請。
依法令規定得由地政機關逕為測量者。(地測 205I)
前項申請,得以書面委託代理人為之。(地測 205II)

十二、因鑑界申請複丈,應提出那些文件?申請人對鑑界結果有異議時如何處理?

【擬答】
申請鑑界複丈之應備文件:
參照地測 207 條之規定,申請土地複丈時之應備文件,如下:
土地複丈申請書
所有權利狀、他項權利證明書或其他足資證明文件。
鑑界界址點之位置圖說。
申請人之身份證明文件。
土地複丈費繳納證明。
對鑑界結果有異議時之處理:
申請人對於鑑界結果【有異議】之處理
申請人對於鑑界結果有異議時,得再填具土地複丈申請書敘明理由,向登記
機關繳納土地複丈費申請再鑑界,原登記機關應即送請直轄市或縣(市)主管機
關派員辦理後,將再鑑界結果送交原登記機關,通知申請人及關係人。
對於再鑑界結果【仍有異議】時之處理
申請人對於再鑑界結果仍有異議者,應向司法機關訴請處理,登記機關不
得受理其第三次鑑界之申請。(地測 221I)

十三、土地界址調整

【擬答】
界址調整之要件
土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。如為實施
建築管理地區,並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。
前項土地設有他項權利者,應先徵得他項權利人之同意。(地測 225)
土地界址調整複丈後,公告現值之改算
調整前後各宗土地地價之總合應相等:
直轄市、縣(市)主管機關或登記機關於辦理土地界址調整複丈後,應依複丈
成果改算當期公告土地現值,調整前後各宗土地地價之總合應相等。
(地測 226I)
跨不同地價區段者應載明其面積:
實施界址調整之土地,其調整線跨越不同地價區段者,複丈成果應分別載
明調整線與原地籍交叉所圍各塊坵形之面積,作為改算地價之參考。 (地
測 226II)
土地界址調整後,土地價值增減時之處理
無增減時:申辦土地標示變更登記
各土地所有權人調整後土地價值,與其原有土地價值無增減時,應通知申
請人申辦土地標示變更登記。(地測 227I)
有增減時:申報土地移轉現值
調整後土地價值與其原有土地價值有增減時,應通知申請人就調整土地向
直轄市或縣(市)稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。(地測 227II)
土地界址調整標示變更後之異動整理
登記機關辦理土地界址調整之標示變更登記後,應即通知申請人領件並即改算
地價及訂正地籍、地價有關圖冊,並通知直轄市或縣(市)稅捐稽徵機關訂正稅
籍暨通知他項權利人換發或加註權利書狀。(地測 228)

十四、已登記之建物申辦分割,應先申請建物複丈,建物分割複丈應具備那些要件?
分割後之建物,其建號應如何編列?建物分割複丈後應辦理何種登記?

【擬答】
建物分割複丈,應具備之要件:
需已辦畢建物所有權第一次登記。
需已增編門牌號或所在地址證明。
申請分割處需已有定著可為分隔之樓地板或牆壁。
法令並無禁止分割者為限。
區分所有建物之共用部分,不得分割。
分割後之建物,其建號之編列:
分割後之建物,除將其中一棟維持原建號外,其他各棟以該地段最後建號之次
一號順序編列。新編列之建號,應登載於建號管理簿。(地測 289)
建物分割複丈後,應申辦建物標示變更登記:
已辦竣總登記之建物,因分割、合併、增減或其他天然、人為等原因,致標示
發生變更與建物登記簿之標示記載有不一致情形時,經申請建物複丈勘查後,
應由申請人檢附其標示變更證明等文件,向建物所在地登記機關申辦建物標示
變更之登記。

十五、已登記之建物申辦併,應先申請建物複丈,建物合併複丈應具備那些要件?合
併後之建物,其建號應如何編列?建物合併複丈後應辦理何種登記?

【擬答】
建物合併複丈,應具備之要件:
辦理建物合併,應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。
前項所稱之位置相連包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰者。(地測 290
I、II)
合併後之建物,其建號之編列方式:
建物合併,除保留合併前之最前一建號外,其他建號應予刪除,不得使用。(地
測 291)
建物合併複丈後,應申辦建物標示變更登記:
已辦竣總登記之建物,因分割、合併、增減或其他天然、人為等原因,致標示
發生變更與建物登記簿之標示記載有不一致情形時,經申請建物複丈勘查後,
應由申請人檢附其標示變更證明等文件,向建物所在地登記機關申辦建物標示
變更之登記。

十六、建物平面圖之邊界測繪,106 年修正後之規定為何?又屋簷、雨遮,不得辦理
登記之修正理由為何?請依地籍測量實施規則說明之。

【擬答】
修正後,建物平面圖邊界測繪之規定:
建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理:
建物以其外牆之外緣為界。
兩建物之間有牆壁區隔者,以共用牆壁之中心為界;無牆壁區隔者,以建
物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。
使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者,以其外緣為界,並以附屬建
物辦理測量。
地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。
中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者,或都市更新事業計畫
已報核,並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請
建造執照之建物,其屋簷、雨遮及地下層之測繪,依本條修正前規定辦理。
106.03.01 修正 (地測 273II)
屋簷、雨遮,不得辦理登記之修正理由:
附屬建物,係指構造上具有獨立性,但不具使用上之獨立性,而常助原有建築
物之效用者而言。
而屋簷、雨遮,僅為建築物之一部(成分)構造上不具有獨立性,亦與民法上所
定「物」之概念不符,同時也不具備建物測繪登記之要件;而且為避免建商大
量灌入「虛坪」減少消費紛議;故地測 273 條規定 107 年 1 月 1 日後,始申請
建造執照之建物,其屋簷、雨遮,自不應成為建築物測量與登記之對象。

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