民商法|區分所有建物規約外約定之範圍與效力

2020/12/08
民商法|區分所有建物規約外約定之範圍與效力
民法第826-1條及公寓大廈管理條例中針對公示制度規定不同,民國98年物權增訂民法第799-1條後,是否造成適用上之混亂?又法律用語中除規約、分管契約外又有各種「其他約定」,其範圍為何......。

區分所有建物規約外約定之範圍與效力

  • 文 / 宸然

通過司法官考試、國立臺灣大學法律學院民事法學組

#關鍵字:公寓大廈管理條例、規約、民法第799-1條、民法第826-1條、區分所有權

 

壹、前言

民法第826-1條及公寓大廈管理條例中針對公示制度規定不同,民國98年物權增訂民法第799-1條後,是否造成適用上之混亂?又法律用語中除規約、分管契約外又有各種「其他約定」,其範圍為何?在民法施行九十年物權編研討會中,學者專家對此有一番討論,本文簡要整理之。

 

貳、何謂規約

規約的定義,可見於公寓大廈管理條例第3條第12款,規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。民國92年修正公寓大廈管理條例,將原設於施行細則中的規定移至母法第23條,規定某些特定事項非經載明於規約不生效力。當然,區分所有權人間除規約外也可能用其他方式形成約定,只要不屬於法定需載明規約或只能用規約約定、變更的事項,且內容不違反法律強制或禁止規定,皆為有效。又民國98年物權編修正時,增訂民法第799-1條,該條第4項對於規約及規約外的約定賦予不同效力。因此區別規約與規約外約定,在於規約一律拘束繼受人,而其他約定只能拘束特定繼受人。

 

參、民法第799-1條第4項「其他約定」不限於合意方式成立之契約

區分所有權人間為一團體,其約定不限於以契約合意方式成立,只要以法定多數決形成區分所有權人團體意思,或依規約、法律所形成足以拘束區分所有權人的規範,都應屬於「其他規定」。例如:區分所有權人會議決議是該團體最高意思機關即區分所有權人間以多數決方式形成團體意思,足以拘束區分所有權人,故屬於「其他規定」。但若是少數幾個區分所有人間之約定,如同樓層住戶間之約定,並不具團體性,不屬於本文所要討論的規約外其他約定之範圍,因該種約定既不具團體性,與規約性質不相近,不必要對其是否發生第三人效力做判斷,至多僅具有債之效力。

至於管理委員會(下稱管委會)制定的管理辦法或規章,則要區分而論:有些辦法或規章,是規約授權管委會制定,管委會依規約授權制定後,將之納為規約附件一併送區分所有權人會議決議通過,當然為規約;若管委會授權制定後未納為規約附件,雖不屬於規約,但既然受規約授權所制訂而足以拘束區分所有權人,不論有無再送區分所有權人會議通過,仍屬於「其他規定」。惟若管委會未經過區分所有權人會議或規約授權,逕自訂定各項規章,該規章是否屬於民法第799-1條第4項「其他約定」則有爭議。學者陳重見認為,該種情形下規章是否有效已有疑問,遑論對第三人之效力,故認為不屬於「其他約定」;然最高法院梁玉芬法官則主張,管委會既由區分所有權人選舉管理委員所組成,管理委員本於法定職權制定管理規章或辦法,未嘗不能解釋為區分所有權人間約定。且若允許後手不受該辦法拘束,會造成管理上之困難,因此仍應解釋為民法第799-1條第4項「其他約定」。至於管委會有逾越職權制定辦法之情況,係屬另外的問題,應由區分所有權人召開區分所有權人會議決議廢止該辦法或規定加以解決。

 

肆、民法第826-1條與區分所有規定之競合關係

民法第826-1條第1項規定不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

然公寓大廈管理條例在於規約、區分所有權人會議決議則沒有規定要登記。原先民國98年新增民法第799-1條時,不論規約或規約外其他規定都設計採取登記制度,然在討論時為避免與公寓大廈管理條例不一致,因而刪除登記制度的規定。但如此一來是否發生民法第799-1條及民法第826-1條採取不同公示方式,競合適用上之問題?法務部函釋[1]「認為民法第799條之14項規範主體為區分所有人,規範客體則為區分所有建築物之分管契約,並不需要經過登記,利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第35條規定請求閱覽,即可對該第三人產生效力;民法第826條之11項規範主體則為共有人,規範客體為一般不動產共有物之分管契約,需經登記後始對其他取得物權之人產生效力,二者制度迥然不同。」學說亦認為基於尊重公寓大廈管理條例及登記相關實務之立法意旨,兩種制度不宜混用。

 

伍、繼受人之範圍

民法第799-1條第4項後段條文僅明文「特定繼受人」,然是否區分「創設取得」或「移轉取得」而有不同?少數說認為「創設取得」其繼受人僅受用益事項管理規約之拘束,此與「移轉取得」之繼受人應為全部規約效力所及不相同;然通說認為無必要作此區分,不論是創設取得或移轉取得之繼受人,只要對於約定之內容明知或可得而知,均應受拘束。

且學者游進發教授認為,第799-1條第4項後段源自於司法院大法官釋字第349號解釋,其核心概念在於保護繼受之第三人不受不測之損害,因此當繼受人為權利人,其非「明知或可得而知」,仍然可以享受使用利益,並無不測之損害,此時即應限縮解釋,不需受「明知或可得而知」之拘束。

 

陸、結語

民法上區分所有與共有及公寓大廈管理條例彼此之間競合的問題實非少數,實務上尚留待許多問題急需解決,未來民法區分所有與公寓大廈管理條例勢必再做一番整合。

 


[1] 法律字第0999027946

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